FAQ

вопросы и ответы

Вы решили продать квартиру, что Вам для этого потребуется? Вам, естественно, надо найти покупателя и подготовить полный пакет документов для продажи. Как только покупатель будет найден, Вам необходимо предоставить эти документы для принятия аванса за квартиру. Полный список документов приведен ниже:.

    * Паспорта всех собственников квартиры. Если Продавец (Продавцы) недвижимого имущества – иностранные граждане или лица без гражданства, то необходимо предоставить нотариально удостоверенный перевод паспорта .

    * Комплект правоустанавливающих документов на квартиру (документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности, такие как: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу очное решение суда, иные основания приобретения права собственности).

    * Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (по объектам, расположенным в г. Москва), действительные на дату подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    * Копия финансово-лицевого счета (только для договоров, регистрируемых с нотариальным удостоверением, получается в бухгалтерии ЕРЦ, срок действия 1 месяц).

    * Справка об отсутствии задолженности по оплате и коммунальным платежам (для регистрации не требуется, для подтверждения отсутствия задолженности необходима, получается в бухгалтерии ЕРЦ, срок действия 1 месяц).

    *  Поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт (получают в территориальном отделении БТИ, срок действия 5 лет).

    * При продаже квартиры недееспособными и/или ограниченно дееспособными лицами (например, несовершеннолетние дети) необходимо разрешение Органов опеки и попечительства.

    * Свидетельства о заключении брака/расторжении брака (если применимо)

    * Иные необходимые документы в зависимости от характера сделки с недвижимостью).

    * За дополнительной информацией обращайтесь, мы вам всегда поможем.

Что такое договор купли-продажи квартиры? из каких этапов состоит вся сделка?

Ответ: договор купли-продажи это обязательный документ, оформляемый при покупке и продаже квартиры. В нём чётко прописываются условия, сумма, стороны. Заключающие договор. На основании этого документа права собственности переходят от одного человека к другому.

В случае, если оплата за квартиру осуществляется наличными, сделка проходит в банке, выбранном сторонами. Вся сумма помещается в депозитарную банковскую ячейку, причем продавец может здесь же заказать и оплатить банку дополнительную услугу проверки подлинности купюр и пересчета денег. После завершения указанной процедуры стороны подписывают договор купли-продажи. Подписание может происходить в банке, в офисе агента или нотариальной конторе, если Вы выбрали нотариальную форму договора. Агент или регистратор подают подписанный договор и другие необходимые документы на государственную регистрацию, после которой и происходит переход права собственности.

Юридическая проверка чистоты квартиры

Этапы проверки чистоты квартиры:
1. Визуальное изучение правоустанавливающих документов на квартиру:
Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса.
Фамилия, имя, отчество собственника в правоустанавливающем документе) должны точно совпадать с паспортными данными (если паспорт не менялся).
Должна быть круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации (круглая печать ставилась на штампе до марта 2005 года, теперь только штамп и подпись регистратора).
На договорах, удостоверенных нотариусом должна стоять круглая печать нотариуса, удостоверившего договор, реестровый номер, дата нотариального удостоверения документа.
Если договор отчуждения составлен в простой письменной форме, то необходимо проверить, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах.
и т.д.

Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на квартиру необходимо проверять более тщательно ввиду большего потенциального риска для стабильности сделки. К таким правоустанавливающим документам относятся: решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.

2. Изучение архивной выписки из домовой книги.
Архивная выписка из домовой книги содержит перечень лиц, зарегистрированных в Объекте на момент проверки, а также лиц, выбывших из жилого помещения к моменту оформления архивной выписки из домовой книг, и адреса их убытия.
При изучении этой выписки следует обращать внимание на даты регистрации / снятия с учета бывших собственников, детей, членов семьи собственников и сравнивать эти данные с данными о переходе прав собственности, которые мы получаем из выписки из ЕГРП.
3. Изучение выписки из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество).
В выписки из ЕГРП содержится полная информация об истории возникновения и перехода прав собственности на квартиру, правоустанавливающих документах, бывших и актуальных собственниках квартиры, актуальных или неактуальных запретах, арестах, обременениях, а также информационные предупреждения.
Проводится проверка на предмет того, находится ли квартира в споре, имеются ли правопритязания на квартиру (возможна информация о поданном кем-то судебном иске, жалобе, заявлении в ОВД или т.п.).
Данные о собственниках и переходе прав собственности очень тщательно сверяются с данными из Архивной выписки из домовой книги.

4. Изучение справок из ПНД (Психоневрологический диспансер) и НД (Наркологический диспансер)
Проверке в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД) подлежат все собственники проверяемой квартиры.
Необходимость проверки квартиры в части наличия в числе ее собственников граждан, состоящих на учете в ПНД / НД, обусловлена желанием обеспечить чистоту предстоящей сделки продажи квартиры и безопасность ее приобретения для Покупателя. Это связано с тем, что факт постановки гражданина на учет в ПНД / НД несет обоснованный риск возможного оспаривания сделки отчуждения в соответствии со ст. 177 ГК РФ.
В соответствии со ст. 29 ГК РФ Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином органами опеки и попечительства устанавливается опека. От его имени сделки (в том числе и по отчуждению/приобретению объектов недвижимости) совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства.
В связи с получившими распространение исками бывших собственников жилых помещений, состоявших на момент сделки на учете в ПНД/НД, о признании сделок недействительными, настоятельно рекомендуется воздерживать

Проверка наследства, квартир полученных по наследству

Самым сложным этапом проверки квартиры является проверка наследства. Одним из наиболее серьезных рисков при проверки наследства являются риски обнаружения других наследников на квартиру, полученную собственником по наследству. В этой связи основная задача при подготовке к сделке — установить полный круг наследников умершего, что часто является весьма затруднительным.
Необходимо установить, имеются ли какие-либо правопритязания третьих лиц или интерес со стороны правоохранительных органов (милиции, прокуратуры, ОБЭП и т.п.) в отношении продаваемого Объекта. Как правило, при возникновении какого-либо разбирательства, связанного с наследственной квартирой, первоначально все обращения адресованы нотариусу. Поэтому необходимую нам информацию можно проверить путем получения сведений у нотариуса, выдававшего свидетельство о праве на наследство. Например, у нотариуса может оказаться информация об обращении к нему других наследников умершего после пропуска срока для принятия наследства, или о получении какого-либо запроса из ОВД по данной квартире, или иная интересная информация.
Также необходимо проверить наличие отказов других выявленных наследников от принятия наследства. Полученные сведения отражаются аналогично вышеизложенному.



К наследникам, не давшим отказ от наследства письменно, могут быть отнесены:
наследники, которые приняли наследство фактически, но не получали свидетельство о праве на наследство,
наследники, которые не приняли наследство ни фактически, ни юридически.
Фактическим принятием наследства считается совершение наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Наследники, не давшие в установленном законодательством порядке письменного отказа от принятия наследства. В данном случае необходимо, по возможности, установить круг лиц, имеющих право на наследство, определить были ли соблюдены их права и законные интересы при оформлении наследства. Если установлено, что имеются лица, имевшие право на наследство, но не получившие его в установленном законом порядке, следует проверить, был ли нотариально оформлен этими лицами отказ от права на наследство.



Также необходимо проверить то обстоятельство, имеются ли наследники с обязательной долей, были ли они включены в круг лиц, имеющих право на наследство, были ли учтены их права и интересы при оформлении наследства.
Если в ходе проверки установлено, что имеются наследники, не давшие письменного отказа от принятия наследства, в том числе лица из числа обязательных наследников, то встает вопрос о необходимости либо получения от него нотариального заявления об отказе от наследства и одобрении выдачи свидетельства о наследстве актуальному собственнику Объекта, либо заключения соглашения между наследником, оформившим свои права на наследство, и наследником, не обращавшимся к нотариусу, о продаже наследственного Объекта и разделе его стоимости.
Отчуждение Объекта после смерти одного из сособственников без открытия наследства было частым явлением до 1996 г., и такие совершенные до этого времени сделки несут в себе риск (с каждым годом уменьшаемый) оспаривания сделки наследниками умершего сособственника. Такое положение вещей стало возможным ввиду того, что ранее (с начала приватизации вплоть до 1996г.) в консультациях юристов, в средствах массовой информации разъяснялось, что при нахождении жилого помещения в общей совместной собственности после смерти кого-либо из сособственников наследование не происходит, и право собственности на квартиру автоматически перераспределяется между оставшимися в живых сособственниками. Судебная практика шла по том

Проверка паспорта гражданина РФ, процедура проверки

Проверка паспорта гражданина РФ является неотъемлемой частью юридической проверки квартиры. Процедура проверки паспорта проста и не требует многих усилий. Итак, далее по пунктам описана процедура проверки гражданина РФ для сотрудников нашей Компании.
1. При предъявлении паспорта гражданина РФ физическим лицом, являющемся стороной Договора на оказание услуг или иного договора/соглашения, участником сделки, посредником, представителем и т.д., сотрудник Компании, сопровождающий сделку, обязан самостоятельно произвести экспертизу паспорта.
Необходимо убедиться в наличии следующих защитных элементов в бланке паспорта РФ:
1.1. На бумаге страниц паспорта имеются:
водяные знаки в виде букв «РФ» (при просмотре на просвет);
защитные волокна 3 видов (видимые в обычном световом диапазоне — красного цвета, видимые в ультрафиолетовом диапазоне — светло-зеленого и желтого цвета).



1.2. В печати страниц бланка:
при просмотре в ультрафиолетовом диапазоне высвечивается слово «ПАСПОРТ» на стр. 2, слово «РОССИЯ» — на стр.3, слова «МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА» — на стр. 6, 8, 9, и 12;
на титульной странице (где изображен Герб РФ) слова «Паспорт гражданина Российской Федерации» исполнены металлографической печатью, имеют рельефную поверхность, определяемую на ощупь;
рельефная сетка на всех страницах паспорта;
на всех страницах бланка ирисовая печать (плавный переход из одного цвета в другой);
строки для заполнения на стр. 2 и 3 выполнены микротекстом;
на темной полосе на стр. 20 (расположенной над словом «ИЗВЛЕЧЕНИЕ») под углами зрения в диапазоне от 10 до 50 градусов просматривается слово «Россия» (при взгляде с длинной стороны бланка — светлые буквы на темном фоне, а с короткой темные буквы на светлом фоне).
1.3. Бланк сшит нитью из 2 сложений красного и желтого цвета, причем желтое сложение светиться в ультрафиолетовом диапазоне желтым цветом (см. между стр. 10 и 11).



1.4. Между стр. 2 и 3 вшита специальная защитная прозрачная (ламинаторная) пленка. По местам прилегания пленки на левый верхний край фото и по обеим сторонам от прошивки на внутренней (ближайшей к стр.3) стороне ламинаториой пленки нанесены типографские изображения, исполненные специальной переходящей на бумагу краской красного цвета (периметральная вязь).
При оформлении паспорта в паспортном столе фото гражданина накладывается без применения клея. Ламинаторная пленка закатывается через термопринтер.
При проверке паспортов нужно детально изучить стр. 3 паспорта, т.к. поддельность паспорта чаще всего связана с заменой фото. Нужно проверить однородность ламинаториой пленки, ее целостность. Для этого необходимо с того края паспорта, где помещается фото проверить не наблюдается ли отслоение частиц пленки от поверхности бумаги (это делается с помощью иглы). Если произошла замена фото, то периметральная вязь на рамке фото будет нарушена, наблюдаться несовпадение частиц.
Целостность ламинаториой пленки может быть нарушена в связи с заменой фото путем надрезания пленки по периметру. В данном случае пальцами можно прочувствовать линию надреза.
Возможен вариант, когда ламинаторная пленка наклеивается повторно (что также свидетельствует о замене фото). В данном случае будет наблюдаться жесткость пленки. Кроме того край ламинаторной пленки выводится между стр.18 и стр.19. В случае повторного наклеивания пленки на стр.3 про этот край забывают и он имеет одинарное наклеивание.
В ультрафиолетовом диапазоне наблюдается полоса розового свечения из волокнистых полос с повторяющейся аббревиатурой «МВД РОССИИ». (При переклейке фотографии на вновь вклеенной фотографии данная полоса видна не будет).
1.5. Паспорт имеет серию, которая соответствует коду региона, выдавшего паспорт. Паспортные столы имеют собственные оттиски печатей. Для ознакомления с кодами регионов и оттисков печатей паспортных столов г. Москвы будет дополнительно составлен справочник.
Еще один вариант подделки паспорта — это его расшивка. Прошивка паспорта хорошо просматривается между стр.10 и стр

Мошенничество с квартирами, при покупке, продаже, аренде квартир

Мошенничество с квартирам имеет глубокие исторические корни, это придумано отнюдь не в перестроечные времена. Особенно много мошенничества при аренде квартир. Мошенники ловят нас на наших слабостях. Если мы измучились и торопимся завершить сделку, то...
Мошенники выбирают беспомощных. Особенно при «открытом» мошенничестве при продаже квартиры (расторжение сделок по суду). Руководитель и бизнесмен мог бы мстить им, нанимать киллеров, частных детективов, даже если проиграет суд. А бабушка (и т.п.) никогда не будет.
Внешне по человеку не определишь, что он мошенник или бандит. Среди мошенников нет чеченцев, нет тех, кто выглядит очень хитрым. Наоборот, профессиональное мошенничество при покупке квартиры может провернуть только тот, кто внешне вызывает доверие. Мошенника не определить по лицензии. Мошенником может быть и профессиональный риэлтер.



В отличие от бандитов мошенники являются интеллектуальной элитой. Как правило, это русскоязычные жители республик славянского типа с одним-двумя и даже тремя высшими образованиями, с научным званием и ученой степенью. То есть это не бандюги в общепринятом понимании. Это «элита». Это специалисты очень высокого класса, если мы говорим о настоящих мошенниках.
Мошенник в первую очередь психолог. Мошенник не похож на жулика. Если вы думаете, что мошенники — это хитрые, лукавые, скользкие люди, то это не так. На вид это самые «нормальные» из всех «нормальных» людей. Этим они страшны.
Если у мошенника хитрое лицо, то это не мошенник.
Вообще все жуликоватые люди, с виду непорядочные, с хитрыми бегающими глазками — никогда не могут быть мошенниками, потому что им не доверяют.



Когда ты видишь мрачного, хитрого человека или даже просто умного человека, то вряд ли ему полностью доверяешь.
Приветливый не опасен. Тем более слегка придурковатый. Если показывать какую-то свою слабость человеку, то можно добиться большого доверия.
Мошенники редко выступают как специалисты. Они выступают, как правило, стороной сделки. Когда ваш покупатель или продавец выглядит придурковатым, похож на человека недалекого, невежественного, бестолкового, то вы его не боитесь. В результате мошенник обманывает человека, потому что тот обмана от него не ждет.
Профилактика обмана в том, чтобы рядом был специалист.
Иногда план мошенничества с квартирой возникает как следствие обиды: недоплатили, не предупредили о срочной выписке, прописанная жена мстит за развод мужу, муж после заключения возвращается в проданную квартиру и т.п. Обиженная сторона ищет способ отомстить и выходит на расторжение сделки.